Жилищное строительство выходит из кризиса
Жилищное строительство выходит из кризиса
14.03.2012 


2011 год в цифрах и метрах

По официальным данным, правительство региона обеспечило ввод жилья в размере 751,3 тысячи квадратных метров, что почти на полторы тысячи превысило рекомендованный план Министерства регионального развития Российской Федерации по вводу жилья в Иркутской области. В 2010 году этот показатель составил 628,1 тысячи квадратных метров. Таким образом, прирост вводимого жилья составил 19,6% по отношению к 2010 году. Как сообщает министерство строительства и дорожного хозяйства, наибольший удельный вес в общем объеме ввода жилья в целом по области приходится на Иркутск и Иркутский район (77%, или 578,5 тыс. кв. м). Остальной объем вводится в крупных городах области, таких как Братск, Шелехов, Ангарск, Свирск, Черемхово, Тулун.

В прошлом году в областном центре было введено в эксплуатацию 420,61 тысяч квадратных метров жилья. В плане на 2012 заявлено 470 тысяч метров. «Президент наказал строить по одному квадратному метру на жителя в год — это вполне соответствует среднеевропейской норме. В Иркутске, в среднем, насчитывается 590 тысяч жителей, и на одного человека приходится около 24 квадратных метров жилплощади, этот уровень — один из самых высоких в СФО», – отметил председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Девочкин.

По его словам, если Иркутск будет продолжать наращивать темпы строительства жилья и выйдет на уровень 500–550 тысяч квадратных метров в год, то это позволит снизить цены на жилье: «Если ближайшие пять–семь лет мы будем удерживать те же темпы строительства, что и сейчас, то в итоге начнем получать избыточное жилье, от чего цены на квартиры начнут уменьшаться. Таким образом, если два–три года цена на жилье будет держаться на стабильном уровне, студенты и выпускники, обеспеченные нормальной работой, смогут позволить себе покупать квартиры адекватного качеству и цене».

Согласно экспертным оценкам, рост цен на жилье в Иркутске по итогам 2011 года соответствовал уровню инфляции. В среднем цены как на вторичное, так и на строящееся жилье в городе стали выше на 4–12% в зависимости от района. Так, стоимость «вторичного» жилья растет в Иркутске с сентября 2011 года. До этого по итогам трех месяцев – августа, июня и мая – готовое жилье в городе дешевело. Тем не менее, по итогам 2011 года средняя стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 5,2%, или на 2,5 тысячи рублей за «квадрат». Однако в конце прошлого года наблюдался спад цен на квартиры в строящихся домах, что, тем не менее, не изменило общей картины года — новостройки подорожали. Сильнее всего за прошедший год выросла стоимость строящегося жилья в Октябрьском районе – плюс 12,8%, или 5,2 тысячи рублей за «квадрат».

Специалисты отмечают, что в настоящее время рынок жилищного строительства выглядит довольно позитивно. Существуют проблемы с вводом жилья в эксплуатацию и обманутыми дольщиками, но сейчас в правительстве области еженедельно собирается комиссия «по обманутым дольщикам», и большая часть не введенных в эксплуатацию объектов должна быть сдана в скором будущем, что, кстати, даст прирост к статистике прошлого года.

Жилья «экономкласса» станет больше

В 2012 году в Иркутской области запланировано ввести в эксплуатацию 870 тысяч квадратных метров жилья. Средства для этого будут привлекаться из четырех основных источников: федеральные средства, областные средства, средства муниципальных образований и внебюджетные источники финансирования. В этом году министерство строительства Приангарья планирует увеличить объем финансирования долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на 2011–2015 годы», что будет сделано за счет выделения средств на два новых механизма развития строительства. Они будут направлены на поддержку проектов развития застроенных территорий – на эти цели планируется выделить из областного бюджета 100 млн. рублей. Также средства будут выделены на поддержку проектов малоэтажного строительства – на эти цели запланировано 100 млн. рублей.

Напомним, в конце 2011 года по распоряжению губернатора Иркутской области Дмитрия Мезенцева в бюджет целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на 2011–2015 годы» было дополнительно включено 150 млн. рублей, которые будут направлены на формирование жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.

Помимо этого сейчас в правительстве региона разрабатывается программа по строительству «Доходных домов», или так называемому арендному жилью. Этот проект предполагает строительство жилых домов, квартиры в которых будут передаваться в наём работникам бюджетной сферы. Стоимость аренды квартир в таких домах экономкласса будет существенно ниже, чем средняя стоимость аренды в Иркутске.

– Приобретая такое жилье за цену ниже среднерыночной по региону, государство рассматривает возможность его реализации среди работников бюджетной сферы на выгодных условиях ипотечного кредитования, – подчеркнул губернатор Дмитрий Мезенцев.

 

Малые города растут вниз, большие – вверх

Один из ключевых трендов в жилищном строительстве – переход к малоэтажному строительству. Оно составило в 2011 году более 50% от общего ввода жилья на территории Иркутской области, и его объем продолжает расти. Согласно планам министерства строительства и дорожного хозяйства, в этом году он достигнет 60%.

В начале этого года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» (дочернее зависимое общество ОАО «Иркутскэнерго») подписали договоров аренды земельных участков. Территории предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства в Иркутском районе Иркутской области 250 000 кв. м малоэтажного жилья. Договоры аренды заключены на земельные участки, расположенные вблизи населенных пунктов Патроны, Новая Лисиха, Пивовариха.

Правда, по словам председателя комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгения Девочкина, эта тенденция не столь характерна для областного центра: «Иркутск уже давно застроил все свои границы. Теперь город может расти — буквально — или вверх, или вниз. Так что для нас главное направление работы сегодня — освоение застроенных территорий». Это затратный проект. И для того чтобы более эффективно реализовать его, ряд крупных строительных компаний Иркутска, которые обеспечивают примерно 50% строительства общего рынка жилья в города, консолидировали свои ресурсы в рамках Ассоциации застройщиков города Иркутска — АЗГИ.

Под эти цели в Иркутске определено 43 участка общей площадью 100 га под освоение застроенных территорий. Из них — 44 га в Правобережном округе, 19 га — в Ленинском, 12 га — в Свердловском. Освоение всех застроенных территорий в городе займет от 10 до 15 лет. Пилотным станет проект на участке в Октябрьском округе размером 15 га в границах улиц Зверева, Пискунова, Карла Либкнехта, Депутатской, 30-й Дивизии, Красноярской. На него уже получены согласования эксплуатирующих организаций, подтвердивших, что пропускной способности инженерных сетей здесь будет достаточно».

Этапы освоения застроенных территорий прописаны в Градостроительном кодексе РФ. Чтобы начать работу, первоначально должны быть утверждены градостроительный регламент и местные нормативы градостроительного проектирования. Второй этап предполагает проведение аукционов, на третьем идет подписание договоров о развитии застроенной территории. Приступить к реализации второго этапа пилотного проекта планируется в первом полугодии 2012 года. Застройщик, победивший в аукционе, должен будет предоставить проекты планировки и межевания, провести публичные слушания, далее начнется расселение жилых домов и застройка территории в соответствии с проектом.

В настоящий момент планы по жилищному строительству в каждом отдельном районе области корректируются. Что касается нововведений в сфере жилищного строительства, то, по словам экспертов министерства строительства и дорожного хозяйства Иркутской области, в этом году все они направлены в первую очередь на снижение стоимости жилья в регионе, улучшение качества возводимого жилья и энергоэффективность готовых домов.

Подводя итоги 2011 года в строительной отрасли и определяя тенденции на 2012 год, журнал «Супермаркет недвижимости» обсудил с иркутскими компаниями-застройщиками, сколько квадратных метров жилья они сдали в прошлом году, сколько планируют в этом, какие проблемы необходимо решить в первую очередь?

Сергей Курмазов, генеральный директор строительной компании "Танар"

- 2012 год для «Танара» юбилейный: компании исполнится 20 лет. Мы ценим своих жильцов, как настоящих, так и будущих. Приятно, когда они отвечают нам взаимностью. Значительное число людей, купивших квартиры в «Радужном», приводят к нам своих родственников либо покупают жильё родителям или детям. Растёт микрорайон, растём мы, и это не может не радовать.

В планах на 2012 год у нас строительство очередных блок-секций десятой очереди. Мы надеемся выйти на докризисные объёмы строительства, когда в год возводилось по четыре блок-секции. При нынешнем возрастающем спросе на жильё, думаю, это будет возможно. Тем более, у компании «Танар» имеются большой опыт в строительстве, профессиональный и слаженный трудовой коллектив, достаточное количество производственных мощностей, а что самое главное - доверие клиентов и подрядчиков.

Кроме того, в этом году мы планируем возведение спортивной площадки: сейчас готовится необходимая документация. Это будет своеобразный подарок жителям нашего микрорайона в честь 20- летия компании. Как и в 2011 году, мы продолжим проводить дворовые праздники для детей, будем устраивать различные конкурсы. Летом проведем ремонт детского хоккейного корта возле дома №116.

Если говорить о тенденциях регионального рынка жилья, то отмечу, что спрос на квартиры есть и он, безусловно, будет расти и дальше. Это связанно с тем, что в Иркутске увеличивается количество жителей в результате повышения уровня рождаемости и миграционного притока. Уже не один год на всех уровнях власти обсуждается тема необходимости наращивания объемов строительства жилых домов. На мой взгляд, есть несколько причин сдерживающих темпы строительства, одна из главных - несовершенство законодательства в части отведения городских земель под застройку. Судите сами: земля и проектная документация для строительства готовятся около двух лет, период строительства составляет порядка девяти месяцев, период сдачи дома в эксплуатацию может длиться до полугода. Таким образом, весь цикл занимает 3–4 года, из которых большая часть тратится на «бумажную волокиту».

На данный момент проблему с жильём пытаются решить с помощью малоэтажной застройки иркутских пригородов. Уверен, в ближайшее время вблизи Иркутска появятся еще один посёлок, состоящий из малоэтажных домов. Но подобное жильё устраивает далеко не всех.

Ещё одна причина стагнации на рынке строительства жилья - регулярное повышение цен на работы, материалы, энергоресурсы, и выполнение технических условий. В связи с этим ежегодно растёт себестоимость строительства, что неизбежно влечет за собой увеличение цены за квадратный метр жилья.

Но помимо негативных есть и позитивные тенденции. Несмотря на все сложности, многие застройщики стараются улучшать качество возводимого жилья, используют современные строительные и отделочные материалы. Например, наша компания будет использовать несколько новых видов материалов, что позволит нам существенно повысить качественные характеристики возводимых домов.

 

Галина Кузняная, заместитель генерального директора ОАО "ФСК "Новый город"

В 2011 году нами введено в эксплуатацию 73 тыс. м² - это 724 квартиры ( для сравнения: в 2009 – 604 квартиры, в 2010 – 500). В 2012 году планируется ввод в эксплуатацию 61 тыс. м²: это 3 блок-секции в ЖК «Новый город -3» по ул. Советской, 2 блок-секции в ЖК «Новый город-8» по ул. Дальневосточной, 3 блок-секции в ЖК «Новый город -7» в мкр. «Солнечный»

Мы начали новые интересные для себя и наших клиентов проекты и собираемся работать над ними в ближайшие годы. Во-первых, это наш проект «Город-спутник», расположенный между Иркутском и Ангарском, в районе деревни Малая Елань. Во-вторых, продолжим строительство комплексов НГ-7 в микрорайоне Солнечный и НГ-8 на Дальневосточной.

Многие эксперты говорили, что уже в 2012 году в Иркутске произойдет резкий спад объемов сдачи жилья, так как в 2008-2009 годах в городе практически не закладывались новые объекты. Это не столько последствия кризиса, сколько результат отсутствия земель в Иркутске. С 2007 года, когда был принят закон о распределении земель в Иркутске, земельные участки оказались в непонятном состоянии. Распоряжаться теми объектами, что не были закреплены генпланом под жилищную застройку и не имели к тому моменту собственника, стала областная администрация. И с тех пор земля поступает из области крайне маленькими порциями. Наша компания, вышедшая на первое место по объемам сдачи жилья, может строить еще больше, это позволяют наши ресурсы. Однако отсутствие земельных участков сдерживает процесс. Такая же ситуация во многих других компаниях.

Ситуация такова: город с областью продолжают воевать друг с другом за право распоряжаться землей, а строители остаются без участков. Не случайно, многие из них уже ушли за пределы Иркутска. Заметьте, мы же не просим дать нам участки бесплатно. Мы хотим их покупать на торгах. За 15 лет «Новый город» не получил ни одного кусочка земли. Мы приобретаем ее на вторичном рынке, часто с обременением в виде сноса ветхого жилья и расселения людей. Земля нам обходилась от 1 до 3 млн рублей за сотку.

Заявляя проект «Город-Спутник», наша компания присоединилась к числу застройщиков, вынужденных переместиться за пределы Иркутска, мы не нашли площадку для такой масштабной застройки в черте города. К сожалению, проект застрял в бумажной волоките. Дело в том, что он будет реализовываться на землях Иркутского района, которые предназначены для сельхозиспользования, их предстоит перевести в разряд поселенческих земель.

Мы с коллегами из компаний Сибавиастрой, Энергохимкомплект и Востокцентр, создав ассоциацию застройщиков города Иркутска (АЗГИ), взялись за продвижение проекта застройки территории в квадрате улиц Пискунова, Депутатской, Станиславского, Красноярская. Сейчас там деревянные строения. Ни одна компания в одиночку этот проект не потянет, нужны колоссальные вложения. Нами была разработана схема освоения территории на основе поэтапного сноса жилья. Суть в том, что у строителей есть квартиры, и частично они могли бы туда отселить людей из предполагаемого района застройки. На полученной земле построили бы многоэтажки, часть квартир которых предусмотрена для жителей домов следующего этапа отселения. И так далее. Это колесо нужно запустить. Но без политической воли невозможно. По действующему сегодня законодательству переселение происходит по принципу «сколько хочу, столько и предоставьте мне новой площади». При таком подходе перспектива застройки уничтожается. Ведь если на 9 квадратных метрах прописано 38 семей, то по существующим нормам застройщик должен предоставить 38 квартир. Нужен закон, предусматривающий в качестве вариантов переселения либо социальную норму, либо коммерческую цену. Да, мера непопулярная. К сожалению, наши политики, думая только о своих рейтингах, на нее не готовы.

 

Максим Девочкин, директор компании «Максстрой»:

- В прошлом году наша компания сдала 24 тысячи квадратных метров жилья, в этом планируем сдать столько же. Если говорить об общих тенденциях строительной отрасли Иркутска, то я прогнозирую, что это будет последний год активной сдачи жилых строительных объектов, а потом наступит спад. Связано это с отсутствием земли под застройку. Новых участков нет, застройщики, желая развиваться, будут вынуждены за свой счет расселять жителей из ветхого жилья, чтобы на его месте возводить современные здания с необходимой инфраструктурой.

 

Евгений Савченко, начальник муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства города Иркутска»:

- В 2011 году наше предприятие сдало более 45000 кв.м. в микрорайонах Университетский и Солнечный, районе Ново-Ленино, по улице Поленова в Правобережном округе, в среднем за год мы строим 1000 квартир. Что касается прогноза развития строительного сектора в этом году, то в целом он оптимистичный. Основная тенденция в отрасли – максимальное внимание потребителю. Вариантов квартир и домов становится все больше, поэтому главный вопрос: для кого это строится, каким образом жилая или коммерческая недвижимость сможет удовлетворить потребности покупателя? Ответ на эти вопросы - в адекватном и адаптированном предложении от застройщиков.

Проблем в отрасли региона всегда было более чем предостаточно, начиная от решения множества вопросов по согласованию строительных работ, а заканчивая уже неразвитостью инфраструктуры инженерных сетей (это одна из самых злободневных проблем в строительной отрасли). В целом, все сложности устраняемы, если уметь конвертировать их в задачи, которые затем планомерно решать, что наша компания, на мой взгляд, успешно делает.